开发商自持的房子会怎么处理 (一)

开发商自持的房子会怎么处理

答因为开发商自持的房子不能买卖，所以只能用于租赁。并且在租赁的过程中，相关部门也会进行监管，如果发现开发商以租赁形式出售，其资格将被取消。此类房屋的土地出让时，已明确自持商品房将用于出租，房地产登记证将注明不准出售或转让，各地区房管部门有权对本辖区内的自持商品房进行监督管理。对于自持型商品房，虽然未设定承租人范围，但租金由市场水平协商确定，企业持有期限与土地出让期限一致，在租出过程中，单次租赁期限不能超过10年。

上海规划增加租赁供给，租赁住房已成行业关键词 (二)

答2021年，作为“十四五”的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出重点发展租赁住房，坚持租购并举的主要任务，要求切实增强租赁住房，特别是保障性租赁租房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

从此次发布的上海“十四五”规划可以看出，“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来，结合2021年至今的一系列政策红利，相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。

作为2017年至今租赁用地累计成交面积及幅数最多的城市，上海的租赁用房体系的建设和发展对全国都有借鉴意义。

 01 “十四五”规划持续构建住房租赁体系

2021年8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知（下称《规划》）。

《规划》提出，“十三五”时期，本市住房发展取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。住房供应结构性矛盾有待进一步缓解，住房租赁体系构建需要进一步加快；不同人群居住需求有待进一步有效满足；惠及民生的住房政策仍需进一步完善，住房保障政策供给还需更加精准，保障性住房供后管理机制需进一步优化；住房发展推进机制仍需健全，住房发展领域的法治化建设任务还比较重，相关政策实施的联动协调力度有待加强。

“十四五”期间，发展形势出现了五大变化，对此，提出几大主要任务：

一、“重点”发展租赁住房，坚持租购并举

切实增强租赁住房，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

二、“平稳”发展商品住房，落实长效机制

深化落实因城施策、一城一策要求，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，坚决防范化解房地产市场风险。

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

三、“协调”发展保障性住房，健全住房保障体系

完善以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点的住房保障体系，在做好本市中低收入住房困难家庭保障的基础上，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

“十四五”时期，新增供应保障性产权住房约23万套。

四、“更新”发展存量住房，改善居住条件

增存并重，留改拆并举，妥善保护好历史文化风貌区和里弄街访，让群众在居住方面更有获得感、幸福感、安全感。

从主要任务中，可以看到在本次的住房“十四五”规划的重点任务中，持续构建住房租赁体系被放在了重要任务的首位。相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给。

不仅仅是上海，进入2021年以来，仅仅只是上半年，我国就已经累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比最高，达36%。政策从出台逐渐走向落实，租赁市场逐渐完善。

 02 上海租赁用地成交面积及幅数全国首位

上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房租赁市场的发展的前列。据克而瑞租售事业部监测2017年7月至2021年7月全国重点8城租赁用地成交量累计值已达329幅，总建面约1685.10万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计248块，占比75.38%。

单月来看，2021年7月，重点22城结束首批集中供地，本月宁波、青岛、合肥三城共成交租赁土地5幅，以竞配建方式为主，集中在代管县级市和县城区域，总建筑面积累计约7.33万方。

从数据可以看出，上海租赁用地无论是累计成交面积还是成交幅数都排全国首位，并遥遥领先于第二、第三位的杭州和南京。

2021年上海纯租赁用地项目预计入市近15个，目前已有2家开业，同时，多个自持租赁项目也已投入运营。

这些入市的纯租赁用地/自持租赁项目，基本都属于租赁社区。项目体量上相比较“长租公寓”项目更大，产品更宜居，租客的整体感受也相对更好。

以某品牌公寓社区东部经开区店为例，项目定位为大型租赁社区，公区具备阅读区、健身瑜伽区、烘培区、娱乐区、功能复合，宽敞明亮，整体风格年轻化、活力化；户型面积为35-60㎡，相比较一般的长租公寓项目，室内空间更大；文化交流方面，与泗泾党组织合作，搭建党组织培训空间，平时可作为读书会、见面会以及会客区、休息区；运动休闲方面，拥有室外跑道和篮球场，以及室内健身房；商业娱乐方面，拥有轻食堂、华莱士、京东便利店等餐饮、商超，满足常生活需求；这个项目为漕河泾、徐家汇及虹桥商圈及辖区人士提供了优质的住宿条件。

从此次上海《规划》“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系来看，随着更多的住房租赁项目入市，上海住房租赁市场的供应结构将更加多元化，也将更好的满足更多市民的租房需求。

我们认为，“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来，特别要指出的是宿舍床位20万张预示着蓝领赛道，即“企业员工住宿”市场将迎来发展的高峰期。

一方面推动企业员工住宿的快速发展可以更好地促进上海城市能级提升、产业升级，另一方面是实实在地落实国务院总理今年3月5日十三届全国人大四次会议报告时提出的“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难“的目标，真正地满足上海城市基层奋斗者对美好生活的需求和向往。

 03 2021年成租赁用地入市大年

2021年2月，土地“两集中”政策横空出台，要求22个重点城市集中发布出让公告、集中组织出让活动，要求重点城市单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

在克而瑞租售长期关注的核心八城中，相较于2020年，多数城市租赁住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武汉、广州等城市2020年租赁住房用地占比均在1%以下，远低于北上深三城，推进相对缓慢；2021年，三城租赁住房用地占商品房用地比例分别为11.1%、14%和10.9%。

从首批租赁用地成交情况来看，杭州竞自持用地高达41宗，占比超七成，其中已成交涉租赁用地成交宗数达50宗，占成交地块88%；成交建面111.09万平方米，高居22城榜首，租赁用地占比已达14.67%。成都已成交涉租赁用地也达到了35宗，租赁用地面积达到81.27万平方米，占比达17.33%；合肥这一比例更高，租赁用地面积占已成交地块面积达到18.69%。此外，厦门成交土地共5宗，所有地块均需部分自持。

可以发现，“租赁住房用地不小于10%”的新规，正在引发一系列连锁反应。从租赁用地供应类别的角度而言，主要分保障性和市场化租赁用地两大类。由于自持地块增加，房企将面临租赁住房运营难、以及如何突围并盈利两大难题。

企业自持用地更多解决方案待解锁，比如通过整租、合租和自建团队等模式运营自持物业，提升物业价值，以实现资产增值，同时，发行ABS、类REITs等资产证券化产品，拓展融资渠道，降低融资成本等。

目前来看，在较为宽松的政策加持下，租赁市场发展已进入“快车道”，入局租赁业务的房企也正纷纷加大业务布局力度。

截止2021年7月31日，万科泊寓进驻城市达33个，全国门店数量维持在369家，仍居于集中式公寓开发商首位；集中式公寓运营商方面，魔方集团布局门店306家，主要进驻城市项目数达22个，上海、广州布局项目最多，杭州、深圳、南京紧随其后，三四线城市也有布局；而分散式公寓运营商自如，截止2021年7月31日已进驻城市达10个，挂牌约3.99万间。

整体看来，增速虽然环比有所放缓，整体仍呈现持续上涨态势。

发展租赁市场，坚持“租购并举”是上海住房“十四五”规划的重点任务之一。作为租赁用地累计成交面积及幅数最多的城市，上海的租赁用房体系的建设和发展走在全国前列，随着更多的住房租赁项目入市，上海也将逐步实现“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。

全国来看，从“十三五”到“十四五”，中央多次定调住房租赁市场，也逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展。随着住房租赁规划的逐步落实，政策的利好也会逐渐体现出“出实招、见实效”。这一切将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有望迎来长效发展。

租售真能同权？租赁住房停车位配比不及商品住宅的1/4！ (三)

答按照惯例，小区车位配比要达到1：1，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。

老旧小区停车难没有办法改变，但新建商品房对停车位配比指标都有明文法律规定，不同城市要求不一样，比如无锡规定车位配比的标准是1:1.2。实际生活中，越是高端的项目车位配比就越高，越是刚需型项目车位配比越低。

但到租赁住房这个新品种上，停车位建设指标就大幅缩水啦！

1月12日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》中规定公寓型、宿舍型租赁住房机动车停车位参照公租房有关建设标准，原则按照0.2辆/户设置，住宅型租赁住房原则按照0.6-0.9辆/户设置。

公寓型、宿舍型租赁住宅主要指单间，面积较小，居住人口多，参照公租房的标准仅有0.2辆/户。住宅型租赁住房是指成套型住宅，居住形式跟商品住宅一样，按照0.6-0.9辆/户设置。

于是笔者去扒了北京市商品住宅停车位配比指标，发现相差的不只一点点，北京市商品房一类地区下限值1.1，二类地区1.2，三类地区1.3，除了旧城，北京商品房停车位配比至少1.1，而租赁住房只有0.6-0.9。

北京并不是个例，上海在租赁住房停车位配建上同样也缩水。

上海市发布《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》中规定，租赁住房配建机动车停车位和非机动车停车位的指标，原则上可参照上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库设置标准》中有关共有产权住房的相应指标，并应综合考虑租赁住房的承租对象、户型比例、户均面积、所处区域的道路交通、公共交通及公交枢纽等因素，通过交通影响评价程序合理确定配建停车位的具体指标。

租赁住房配建停车位指标参照经适房的标准，上海市经济适用房指标是多少呢？0.5-0.8辆/每户，而上海商品房、动迁安置房的下限值是0.8辆/每户。

01

刚刚过去的中央经济会议着重强调租赁市场的发展和建设：“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”但涉及到产品设计上，租房和买房享受到的停车位配比指标却不一样。

国家多次强调“房住不炒”，强调房地产长效机制，一方面，促进房地产市场平稳健康的发展，一方面，租赁可能成为低收入或高新人才的长期行为，那么目前租赁住房的停车位配比肯定是不够的，所以各个城市在租赁产品的设计上租房依然是短期行为。

另一个角色来看也很奇怪，汽车消费是国家鼓励消费的重点方向，早在2019年国家发展改革委、生态环境部、商务部印发《推动重点消费品更新升级 畅通资源循环利用实施方案(2019—2020年)》，多处提及汽车行业是重点推动领域，鼓励汽车消费，释放汽车行业消费潜力，但租赁住宅停车位比例却缩编了！难道不该多建一点停车位，鼓励买不起房的年轻人抓紧时间买车吗？

说到这里，可能你会觉得一个小小的停车位不值得硬杠，笔者又去扒了上海市建筑物建设标准的几个指标，发现租赁住房的建设标准真的不一样！

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租赁住房的绿化率标准只规定了集中绿地率不低于10%。集中绿地是指集中绿化区，就是小区内大片的块状绿地，一般面积不低于400平米，但路边的小花丛、楼栋旁边的绿化或者楼间距之间的绿地等等其他非中心绿地没说。

也就是说只要你大片的集中绿地达标就可以了，其他的不做要求，这其实给了租赁住房很大的发挥空间，建不建凭良心。

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城市住宅小区规划时，对采光条件有明确的规定。不要小看日照时间，是楼间距和住房舒适度的基本保证。租赁住房冬至日日照最低时间也是不低于连续1小时，但只能保证50%的租户，所以如果去租房的时候一定要留意一下朝向，因为有一半的概率冬天是晒不到太阳的！

所以，不要说租售同“权”啦！连住的房子都不一样，更何况想要学区免费给你用？车牌免费给你拍？

还有更扎心的一点，国家一直提倡的是保低保优，“新增租赁住房一方面解决低收入人群的住房需求，另一方面重点留住高新人才，保障人才生活问题”，目前的现状是低收入人群和高收入人群同时住在车位不足、日照不够、绿化少的租赁房里，见面互道一声嗨，尬不尬！

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟上海市企业自持市场化租赁住房这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击协律网的其他内容。