关于城市户口能否买断农民的宅基地和农田山林的问题，实际上涉及到了我国农村土地制度的核心内容。根据我国相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，是农民的基本居住保障，其买卖和流转受到严格限制。特别是针对城市户口人员，法律明确禁止其购买农村宅基地。这一规定旨在保护农民的合法权益，防止农民因失去土地而失去基本生存保障。因此，城市户口买断农民的宅基地和农田山林，在法律上是不被允许的。
城市户口可以买断农民的宅基地和农田山林吗 (一)
答我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。
一、城里人可以买农村宅基地吗
不可以。
二、农村宅基地买卖条件
根据我国《民法典》（自2021年1月1日起实施）和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
三、宅基地如何过户
1、宅基地过户一般有包括了两种：一种是赠与的，一种是买卖交易的，
(1)宅基地赠与过户要签订合同的主要内容为：赠与人与受赠人的性别姓名、出生日期和家庭住址;被赠与标的物的名称、数量和基本状况、坐落地点;赠与人与受赠人的关系;赠与的理由;赠与人对赠与行为的意思表示;赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。
(2)宅基地赠与需要办理公证，根据司法部、建设部的规定，房屋赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。办理房屋所有权转移登记手续房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记。最后赠与人将房屋交付受赠人。
(3)宅基地赠与需要交纳的费用：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照"经国务院财政部门确定征税的其他所得"项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。
2、买卖交易的只要交1.5的契税和0.1%的印花税就行了，不管怎么样，在转到名下后想出卖的话，都会有营业税和个税的。
希望内容能对您有所帮助，如果还有问题请咨询专业律师。
【法律依据】：《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
城里人如何购买农村房屋才能合法 (二)
答城里人购买农村房屋合法方式如下：
1、购房者主体资格合法
农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房者必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
2、售房者的主体资格合格
卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利，并且如果房屋共有人员要共同处分房屋，才可以使房屋买卖有效。
3、购房者符合申请宅基地的条件
农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，所以购房者必须满足购买之前名下没有别处宅基地的要求。
4、买卖经过村民委员会同意
农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分，所以如果房屋要买卖的话就要经过村委会的同意。
农村房屋买卖无效情况如下：
1、产分离出卖
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。
2、主体有问题
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。
3、侵犯优先购买权
房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。
4、非法转让
转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。
综上所述，农村房屋可以买卖。农村房屋买卖需要出卖人和买受人是同一村的村民，买受人符合宅基地使用标准，所出售的房屋建造合法、符合当地标准，买卖行为报经村委批准同意。
【法律依据】：
《中华人民共和国土地管理法》
第十一条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
城里人到底能不能去农村买宅基地 (三)
答根据我国《土地管理法》（法律）第九条规定，农村的宅基地归属于农民集体所有。宅基地只能由该组织的成员才能依法享有占有、使用、收益权以外，任何单位和个人不得占有农村宅基地。也就是说，城里人是不得以买卖、抵押、受赠等方式变相购买农村宅基地。
但依照《中华人民共和国民法典》（法律）第十四章之规定，城里人可以与宅基地的所有人（指：农村村民）签订租赁合同方式可以使用、收益20年期间的农村宅基地。但就是不能享有占有、处分农村宅基地的权利。（签订20年合同到期以后，出租人与承租人之间可以续签20年的租赁合同）
参考资料内容如下：
《中华人民共和国土地管理法》（法律）
第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条第四款、第五款规定：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国担保法》（法律）第三十七条 下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
《中华人民共和国民法典》（法律）
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
城里人可以到农村买地建房吗 (四)
答不可以，城里人不能到农村买地建房。按照我国现行法律，宅基地是绝对不可以买卖的，甚至宅基地上的房子也不可以买卖，中央一号文件也再次明确规定宅基地不可以转让。宅基地使用权不能单独转让，想要获得宅基地使用权，只有两种办法：一是符合宅基地申请条件，向集体申请分配宅基地；二是通过购买宅基地住房获得宅基地使用权，但必须满足几个条件，包括转让人与受让人为同一集体经济组织成员、转让行为须征得集体经济组织同意、宅基地使用权须与合法建造的住房一并转让、受让人没有住房和宅基地且符合分配条件。城里人不满足这些获取宅基地的条件。不过，城里人想到乡村生活，可以租房子，比如租民宿长期居住。对于农民来说，土地和宅基地可能是最后的依靠，若贪图小利卖掉宅基地房子，未来可能会有很大损失。
乡村振兴会开放宅基地吗 (五)
答目前来看，乡村振兴不会全面开放宅基地，但会有一定程度的盘活利用探索。
从政策角度，2025年中央一号文件明确指出“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”，强调要守住“城里人下乡到农村买宅基地”和“退休干部到农村占地建房”的底线，这表明不会无限制放开宅基地交易。
不过，为推动乡村振兴，也在对宅基地进行合理盘活利用。文件要求管好用好农村资源资产，扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。同时，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制。
放开农村宅基地虽有积极意义，比如能盘活闲置资源、促进农村经济循环、优化资源配置，还能推动美丽乡村建设等，但宅基地交易流转长期受限是出于维护社会稳定、防止土地兼并等考量。所以未来在乡村振兴进程中，会在保障农民权益和守住政策底线的前提下，对宅基地合理利用进行更多探索，而非全面开放。
明白城市户口可以买断农民的宅基地和农田山林吗的一些要点，希望可以给你的生活带来些许便利，如果想要了解其他内容，欢迎点击协律网的其他栏目。
