作为一个普通人，我对法拍房交房的条件颇感兴趣。据我所知，法拍房交房可不是件简单的事，得满足一系列条件呢。首先，得完成法定拍卖程序并成交，竞买人得签确认书、付价款。然后，还得完成产权过户登记，去不动产登记部门办理产权变更手续。别忘了结清相关费用，像物业费、水电费这些，省的后续麻烦。最后，得解决房屋实际占有问题，让买受人能真正入住。看来，法拍房交房还真不是一件轻松的事。
法拍房交房有什么条件 (一)
贡献者回答法拍房在办理过户手续时，需出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，且前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。
但实际操作过程中，还是存在不少买受人无法顺利过户或者交房的情况。
收房的风险，应该是法拍房最大的风险。也就是，买法拍房过户容易，但有人住里面，可能不容易腾空。原业主房子被拍卖，过户容易。但原业主或是屋内住着老人，赖着不走。如果是其唯一住房，法院也很难协助强制执行。物业这类无关联第三方，更指望不上。除此之外，通常“买卖不破租赁”，法拍房如果有人在租，也不能强制执行。这会给人钻很大的空子。如果原业主，已经打定主意还不起钱，用房子来抵债。想办法弄一份20年的租赁合同(且走账)，让人帮其长期占着或者存放货物占着房子，不给收房。这种要打官司才能收房，会非常麻烦。这相当于买了房，却长期住不上也没法换租金拿到房子产生的现金流收益。有人住着赶不走，再转手卖，也相当难。最终通过法律手段处理这些，问题也能解决。但终究各方面成本太大。最干脆的办法还是，尽量避开这种房源。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条
实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：
(一)制作、发布拍卖公告;
(二)查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明;
(三)确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等;
(四)确定保证金、拍卖款项等支付方式;
(五)通知当事人和优先购买权人;
(六)制作拍卖成交裁定;
(七)办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书;
(八)开设网络司法拍卖专用账户;
(九)其他依法由人民法院履行的职责。
法拍房有什么好处，有什么坏处？ (二)
贡献者回答买法拍房的好处：
1、法拍房一般起拍价在市场价的70%-80%之间，有可能用远低于市场的价格买到房子。
2、绝大多数城市没有将法拍房纳入限购范围，即使没有购房资格，也能购买。
买法拍房的坏处：
1、对于房屋产权转移登记过户手续后的房屋交付工作，需要自行解决，实践中可能出现收房难的问题。
2、买房人看房不方便，因为法院通常只对明显的瑕疵进行简单描述，很可能会碰到存在瑕疵的房产。
3、有的房子存在其他债权人，被抵押或者一房多卖的情况。
买法拍房注意事项有哪些
1、了解房屋情况
在购买法拍房之前，要查清楚房屋的具体情况，被拍卖的原因、房主的信息等各个方面都要了解，以免后续产生纠纷。前期的摸底工作要扎实，要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。现在市场上就有专门处理法拍房的公司，他们有专业的队伍，负责对房产做前期排查工作，并负责了解业主对外负债的情况、房产实际占有人和业主的法律关系以及业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后。
2、识别“轮封”房
被拍卖的房产多是一些由于欠债不还，被法院竞拍的房产，所以这类的房屋，可能存在被多家法院轮封的情况，所以如果有看好的房源，最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚。而竞得“轮封”的法拍房，即便银行可如期放款，但是由于有多个债权人，就会一时间难以分配。这样一来，未来产权过户的风险就会非常大，而且拖得时间也长。
3、房产的属性
虽然被拍卖的房屋会比一般市价便宜一些，但是也不能为了捡便宜盲目的竞拍，注意查清楚房屋的产权，包括土地的出让性质和使用产权年限，有没有办理不动产权证和税费缴纳有没有拖欠的问题。法拍房在进行拍卖的时候，法院报出的拍卖价只是裸价，竞拍人在举牌竞得之后，需要一次性向法院支付除了房屋款项之外，还需要承担一些隐形的费用，比如被拍卖房子名下可能会拖欠物业费水电费的，也需要由竞拍人一并承担。
法拍房三种不能碰 (三)
贡献者回答法拍房三种不能碰 一、法拍房成交后如果被执行人拒不配合腾房，买受人可以申请法院协助执行腾房，但法院此时的执行力度与一般的强制执行力度会有所区别，法院会辅助出具一些通知书、告知书要求被执行人竖带限期腾房，但不一定出协助执行书。当然针对个别诉讼标的大，影响较大案件，法院也会现场协助执行，情形恶劣之下也会动用法警，并对被执行人采取强制措施。
二、如果法院不配合协助执行或者需要自行收房，也绝对不要进行直接撬锁换锁等行为，因为如果余码芦有此类行为，被执行人可以直接报警，那么买受人有可能会承担相应的法律责任。更加不能以暴力收房以及其他涉及违法行为进行收房。 三、做好拍前尽调工作，对房屋是否清场进行深入了解。虽然司法拍卖中的《竞买公告》会较为详尽得介绍拍卖房屋情况，但是否负责清场、有无长期租赁合同以及是否现有人居住等等并非全部标注清楚。况且一些隐藏风险，尤其是质量瑕疵，以及高额税费等情况是看不到的。建议找专业的辅拍机构做好前期的尽调工作再参加竞拍。
四、提起民事诉讼要求腾房并支付占用费。 一般情况下，法拍房成交后会历经较长的腾房周期，而作为买受人除有权要求腾房之外，同时有权请求支付未如期腾房之日起至最终腾房之日止的占有使用费，费用标准如有约定按约定标准主张，如未约定则参照市场价格标准主张。待民事诉讼判决生效后申请法院强制执行，一方面会对房屋进行强制执行腾退，还会对占有使用费部分予以强制执行，同时还能申请将占用人列为失信被执行人。被执行人迫于占有使用费、被采取查扣冻的强制措施以及被列为失信被执行人等压力会考虑予以腾退房屋。
购买一套带20年租约的法拍房，新房东如何收房？ (四)
贡献者回答购买一套带20年租约的法拍房，新房东如何收房？
购买法拍房，最难的是什么？
收房。
如果法拍房再带上20年租约，那更是难上加难。
如果你成功竞拍了一套带有20年租约的房产，如果想提前收房，你会怎么做？一般不外乎三种方案：
如果问你，最没有把握的是哪种方式，很多人可能回答——当然是第3种方式，毕竟“买卖不破租赁”，别人又没有违约，法院怎么会判租户搬走？
然而，有一个案例，新房东竟然还真的诉讼成功了。
是怎么诉讼成功的呢？我们来看一看这个案例。
2016年，陈先生竞买了一套法院委托拍卖的房产，并且顺利的办理了过户手续。
这套房子为什么会被拍卖？是因为原业主有多起诉讼无力执行，房产被法院查封并且拍卖。但是，这套房屋并不是空房，上面附带长达20年的租约。
原业主早在2013年就将房屋租给了温先生，并且一次性收了20年的租金50万元，但是备注为“借款”、“资金”，同时办理了两年期的租赁登记凭证。
于是双方关于交房一事，起了争执。
租户温先生向法院起诉，要求继续履行租赁合同，并且要求确认陈先生非法撬锁行为违法。
陈先生也提起了反诉，要求返还房屋。
另外还有一个事实要交待，原业主在2012年，也就是出租前一年，已将这套房屋抵押给银行，银行向深圳中院申请强制执行，轮候查封了这套房屋。
宝安法院作为首位查封的法院享有处置权，于是在2016年委托拍卖这套房屋后，优先偿还了抵押银行的80多万元欠款。
一个想履约，一个想收房。分歧难免产生。
租户：买卖不破租赁
租户的理由有两点：首先，拍卖公告上已经披露这套房屋附带20年租约，竞拍人显然是明知的；第二，法院查封前一年多租赁关系即已存在。这套房屋属于“先出租后查封”，承租人属于善意第三人，法院强制执行当然不能对抗承租人。
听起来很有道理。
新业主：抵押破租赁
新业主的理由主要有一条——这套房屋属于 “先抵押后出租”。
虽然这套房屋是先出租后查封，但在出租前已经抵押给银行，而且房产拍卖的钱也优先偿还给银行，用于实现银行的抵押权。
根据最高院的司法解释，若租赁房屋在 出租前已设定抵押权 ，因抵押权人 实现抵押权 发生 所有权变动的 ，则可作为买卖不破租赁的 除外条件。
法院：拍卖属于实现抵押权
法院认为，陈先生通过拍卖方式取得房屋的所有权，且该所有权变动使抵押权人实现抵押权，因此，租赁合同对陈先生不具有约束力，租户温先生应该向新房东返还房屋。
这场官司以新业主全面胜诉而告终。
虽然这个案件可能会存在一定争议，但毕竟新业主找到了房屋 “先抵押后出租” 这一个很多人忽略的突破口，推翻了 “买卖／拍卖不破租赁” 的这一所谓“常识”，从而取得全面胜诉。
——案号：（2018）粤03民终8334号
如抵押权设立于租赁关系成立之前，若抵押物拍卖，则竞买人有权不再履行原租赁合同，要求承租人返还房屋。
1､租赁抵押的房屋，最好办理租赁登记并取得 抵押权人的同意。
2､购买法拍房，如附带长租约，应调查了解租赁登记状况，抵押状况，租赁是否经抵押权人同意？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的 除外：
（一）房屋在 出租前已设立抵押权 ，因抵押权人 实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在 出租前 已被人民法院依法 查封 的。
法拍房怎么过户 (五)
贡献者回答1、在拍卖成功后确定法院对房屋已经做了解除查封。
2、将过户所有的资料准备好，采用书面形式交给相关部门。
3、房屋当事人需要共同到办理处进行房屋过户手续办理，如果遇到不愿意服从判决的，将由银行申请法院强制执行过户，法院出面协调依法协助办理过户手续。
司法拍卖房贷款流程
1、意向竞拍者需要向指定单位缴纳一定的保证金，金额基本在3-5万元左右。
2、在获得竞拍房屋资格后，就可以开始想银行申请房贷，银行会审核资料并告知申请者能否贷款。
3、法院在法定工作日通知竞拍者拍卖成交信息，后续协助办理银行房贷。
4、银行在收到法院文件后会在此审核信息，通过后确定贷款期限、贷款额度等。
5、在确定信息正确后，竞买者的贷款金额将由银行直接打入法院指定的账号。
6、法院提供拍卖成交确认书以及协助执行通知书等，在协同竞买者到当地房管部门完成产权转移。
法拍房的注意事项
1、有些房子司法拍卖成功，并且也顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房赖着不搬走，如果你找人给他轰走，他会反咬你一口到法院那告你，有理反而变的没理了。
2、房屋欠费情况：欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后，了解清楚拍卖房是否存在欠费问题。
3、租赁：根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意租赁的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
明白法拍房交房有什么条件的一些要点，希望可以给你的生活带来些许便利，如果想要了解其他内容，欢迎点击协律网的其他栏目。
